Il contratto di affitto di un fondo rustico è un contratto con il quale una parte, detta concedente, si obbliga a far godere all’altra parte, affittuaria, un determinato terreno per un dato periodo e per un dato corrispettivo per lo svolgimento di attività agricola (Legge 3 maggio 1982, n. 203).
Il primo problema che si presenta, in merito al suo quesito è la mancata registrazione del contratto.
Tutti i contratti di locazione ed affitto di beni immobili di durata superiore a trenta giorni sono soggetti a registrazione indipendentemente dal valore del canone pattuito.
Detto obbligo deve dirsi sussistente anche per quei contratti che hanno ad oggetto terreni ad uso agricolo.
L’art. 1 comma 346 della L. 311 / 2004 (Legge finanziaria 2005) ha peraltro espressamente sancito il principio della nullità per i contratti ritualmente sottoscritti e non registrati.
In sede di interpretazione giurisprudenziale detta nullità deve tuttavia dirsi ampiamente temperata nel senso che in caso di omessa registrazione il contratto si considera sottoposto ad una condizione sospensiva fino alla esecuzione della registrazione ed il pagamento tardivo dell’imposta di registro determina l’efficacia ex tunc del contratto, e quindi sin dal momento della sua sottoscrizione iniziale.
Per completezza si evidenzia che laddove il contribuente si avvalga dell’istituto del c.d. ravvedimento operoso, provvedendo quindi spontaneamente alla registrazione, in assenza di contestazioni da parte dell’ufficio, potrà altresì fruire dell’applicazione in misura ridotta della sanzioni previste dalla norma.
Per quanto concerne il diritto di recesso da contratto, si precisa che ai sensi dell’Art. 5. della legge 203/1982 (Recesso dal contratto di affitto e casi di risoluzione) l'affittuario coltivatore diretto può sempre recedere dal contratto col semplice preavviso da comunicarsi al locatore, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, almeno un anno prima della scadenza dell'annata agraria. La risoluzione del contratto di affitto a coltivatore diretto può essere pronunciata nel caso in cui l'affittuario si sia reso colpevole di grave inadempimento contrattuale, particolarmente in relazione agli obblighi inerenti al pagamento del canone, alla normale e razionale coltivazione del fondo, alla conservazione e manutenzione del fondo medesimo e delle attrezzature relative, alla instaurazione di rapporti di subaffitto o di subconcessione.
Nell caso di specie, il conduttore era inadempiente all’obbligo di consegna dell’olio e, pertanto, sussistono le condizioni per applicare il recesso anticipato.
Però, prima di ricorrere all'autorità giudiziaria, il locatore è tenuto a contestare all'altra parte, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, l'inadempimento e ad illustrare le proprie motivate richieste. Ove il conduttore sani l'inadempienza entro tre mesi dal ricevimento di tale comunicazione, non si da' luogo alla risoluzione del contratto. La morosità del conduttore costituisce grave inadempimento ai fini della pronunzia di risoluzione del contratto ai sensi del secondo comma del presente articolo quando si concreti nel mancato pagamento del canone per almeno una annualità.
